Befektetés budapesti lakásba

A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. Mivel negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 2-3%-ra csökken és általában véve is egyre nehezebb jó befektetési terméket találni. 

A lakáspiac lassan tér magához

A hazai lakáspiac olyan mértékben leállt, hogy csak nagyon lassan képes magához térni, az első biztató jelek Budapesten, Győrben és Kecskeméten látszódnak – az ország többi része még mély álomba szenderült.

Budapesten a forgalom adatok már egész jól alakulnak, a frekventált budai körzetekben már évi 5-10%-os áremelkedés is tapasztalható. Borzasztó sok a rossz állapotú, esztétikailag is szörnyű házban lévő lakás. Pedig egy lakáson még sokat lehet alakítani, de a ház állapota sajnos adottság, így nagyon észnél kell lenni, hogy hol vesz lakást az ember.

Lassan 5 éve figyelem aktív szereplőként a budapesti lakáspiacot és több kedvező befektetési célú vásárlást segítettem megvalósulni az ügyfeleimnek. Azt tapasztalom, hogy óvatosnak kell lenni és kellő piacismeret, műszaki tapasztalatok nélkül nem szabad lakás befektetésbe belefogni.

Pedig a lakás befektetés nagyon csábító: Budapesten soha ilyen könnyű nem volt lakást kiadni! Olyan kereslet van az albérletek iránt, amilyen még sosem volt, minden alkalmas lakás órák alatt kiadható!

Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehet találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:

– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható.

– Vételár: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 65.000 Ft-ért kiadható.

Nézzük a megtérülési adatokat

A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merülnek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):

Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 9.078.000 Ft

Lássuk a bérbeadás feltételeit:

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkonfortos lakás): 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft

Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!

Egy pénzpiaci befektetésnél 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!

Biztonság és tervezhető hozam

Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:

– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk (220.000 Ft), ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne.

Tehát érdemes egy kicsit eltérni a megszokott sémától és belefogni valami új dologba. Aki nem rendelkezik ekkora összeggel, az gondolkozhat hitel felvételén, vagy közvetlen német ingatlan befektetésen – itt még albérletezni sem kell és meg van a 10%-os bruttó hozam.

Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg.

Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.

dr.Tatár Attila
0620/462-8850