A lenti cikket 2014. novemberében írtam. Az eltelt idő alatt olyan sok változás történt a budapesti lakáspiacon, hogy megújítottam a cikket és frissítettem az adatokat. Annak érdekében, hogy a változás jól nyomon következő legyen, meghagytam a korábbi év adatait is.
A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. Jövőre negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1-2%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!
2014.évi megállapítások:
Bár az ingatlanforgalmazók időnként írnak “elemzéseket” a média számára arról, hogy a lakáspiac milyen hihetetlenül beindult, nő a kereslet és emelkednek az árak, a valóság ennél prózaibb: időnként minimális mértékű elmozdulások vannak, de a budapesti lakáspiac nincs túl a válságon.
Az egész devizahiteles mizéria lassan lecseng, megtörténik a forintosítás és az adósok egy része változatlanul nem fogja tudni fizetni a részleteket, tehát erősen kínálati piac lesz továbbra is.
És nézzenek körül az albérleti piacon: olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehet találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el!)
– Vételár: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 65.000 Ft-ért kiadható.
A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merülnek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):
Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft
Összesen: 9.078.000 Ft
A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.
Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:
– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft
Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!
Egy pénzpiaci befektetésnél 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!
2015.évi megállapítások:
Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):
Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft
Összesen: 15.975.000 Ft
A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 130.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.
Tehát van évente 1.560.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:
– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft
Tiszta nyereség: 1.106.400 Ft/év Ez a befektetés 7%-a adófizetés után!
(Látni kell, hogy a költségeket meg kellett növelnem (az életben is), hogy a jövedelem 1 millió forint alatt maradjon és ne kelljen eho-t fizetni!)
Mi változott 2014-2015. között?
Egyértelművé vált a lakáspiaci tranzakciók számának növekedése, kb 15-17%-os növekedés tapasztalható az országos számokban, Budapesten lényegesen nagyobb, a 2008-as szint közeli a tranzakciószám. Az ország kétfelé vált, Budapesten és a kiemelt megyeszékhelyeken (Győr, Kecskemét) egyértelmű a növekedés – az árakban is -, azonban az ország nagyobb felén, vidéki kistelepüléseken ezekből a kedvező folyamatokból semmi sem érződik!
Az árak országos szinten még a válság kirobbanása előtti érték alatt vannak kb. 20%-kal. A Budapesti Panel (lakás) Index (Duna House) a 2008-as szintet meghaladó értéket mutat (60%-os emelkedés a 2013-as mélyponthoz képest, ami évi 20%-os áremelkedés átlagosan tekintve. Ugyanez a tégla lakások indexénél 80%-os emelkedést, éves szinten 27%-os áremelkedést jelent. Az áremelkedés nem volt egyenletes, egyértelműen tavaly év végén kezdődött és véleményem szerint 2016. első felében mindenképpen lassulni fog.
Az albérleti árak a Duna House adatai alapján 20%-kal emelkedtek egy év alatt – én a fenti példában csak 18% emelkedéssel számoltam.
Másfélszer annyi lakáshitel-szerződést írtak alá 2015. nyarán a hitelintézetek az ügyfelekkel, mint tavaly, a három nyári hónapban a szerződések összege meghaladta a 105 milliárd forintot, a folyósításoké pedig 91 milliárd forint fölé emelkedett. (vg.hu) A befektetők aránya a forgalom 20-30% lehet (statisztikailag 20%), de augusztusban 45% nyilatkozott így a Duna House adatbázisa szerint.
Van vételi lehetőség – de dolgozni kell rajta!
Véleményem szerint még bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2016.év elején – az elmúlt félév áremelkedésének üteme nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét “reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára fél év alatt 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány követezett be, bár látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!
A helyzet annyiban egyedi, hogy korábban ilyen mértékű befektetői jelenlét nem volt tapasztalható a lakáspiacon. Az általam várt árstabilizálódás nem fog bekövetkezni, ha a kereslet tartósan magas lesz és a befektetői vásárlások nagyobb lendületet tudnak adni a piacnak. Mindenképpen érdemes itt befektetni, az árak komolyabb csökkenése nem várható, erre egyetlen tényező sem utal.
Biztonság és tervezhető hozam
Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:
– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.
Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg. Személyre szabott befektetési portfólió készítése, egyedi befektetési megoldások.
Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.
dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
