A lenti cikket 2014. novemberében írtam. Az eltelt idő alatt olyan sok változás történt a budapesti lakáspiacon, hogy megújítottam a cikket és frissítettem az adatokat. Annak érdekében, hogy a változás jól nyomon következő legyen, meghagytam a korábbi év adatait is.
A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. Jövőre negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1-2%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!
2014.évi megállapítások:
Bár az ingatlanforgalmazók időnként írnak “elemzéseket” a média számára arról, hogy a lakáspiac milyen hihetetlenül beindult, nő a kereslet és emelkednek az árak, a valóság ennél prózaibb: időnként minimális mértékű elmozdulások vannak, de a budapesti lakáspiac nincs túl a válságon.
Az egész devizahiteles mizéria lassan lecseng, megtörténik a forintosítás és az adósok egy része változatlanul nem fogja tudni fizetni a részleteket, tehát erősen kínálati piac lesz továbbra is.
És nézzenek körül az albérleti piacon: olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehet találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el!)
– Vételár: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 65.000 Ft-ért kiadható.
A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merülnek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):
Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft
Összesen: 9.078.000 Ft
A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.
Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:
– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft
Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!
Egy pénzpiaci befektetésnél 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!
2015.évi megállapítások:
Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):
Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft
Összesen: 15.975.000 Ft
A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 130.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.
Tehát van évente 1.560.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:
– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft
Tiszta nyereség: 1.106.400 Ft/év Ez a befektetés 7%-a adófizetés után!
(Látni kell, hogy a költségeket meg kellett növelnem (az életben is), hogy a jövedelem 1 millió forint alatt maradjon és ne kelljen eho-t fizetni!)
Mi változott 2014-2015. között?
Egyértelművé vált a lakáspiaci tranzakciók számának növekedése, kb 15-17%-os növekedés tapasztalható az országos számokban, Budapesten lényegesen nagyobb, a 2008-as szint közeli a tranzakciószám. Az ország kétfelé vált, Budapesten és a kiemelt megyeszékhelyeken (Győr, Kecskemét) egyértelmű a növekedés – az árakban is -, azonban az ország nagyobb felén, vidéki kistelepüléseken ezekből a kedvező folyamatokból semmi sem érződik!
Az árak országos szinten még a válság kirobbanása előtti érték alatt vannak kb. 20%-kal. A Budapesti Panel (lakás) Index (Duna House) a 2008-as szintet meghaladó értéket mutat (60%-os emelkedés a 2013-as mélyponthoz képest, ami évi 20%-os áremelkedés átlagosan tekintve. Ugyanez a tégla lakások indexénél 80%-os emelkedést, éves szinten 27%-os áremelkedést jelent. Az áremelkedés nem volt egyenletes, egyértelműen tavaly év végén kezdődött és véleményem szerint 2016. első felében mindenképpen lassulni fog.
Az albérleti árak a Duna House adatai alapján 20%-kal emelkedtek egy év alatt – én a fenti példában csak 18% emelkedéssel számoltam.
Másfélszer annyi lakáshitel-szerződést írtak alá 2015. nyarán a hitelintézetek az ügyfelekkel, mint tavaly, a három nyári hónapban a szerződések összege meghaladta a 105 milliárd forintot, a folyósításoké pedig 91 milliárd forint fölé emelkedett. (vg.hu) A befektetők aránya a forgalom 20-30% lehet (statisztikailag 20%), de augusztusban 45% nyilatkozott így a Duna House adatbázisa szerint.
Van vételi lehetőség – de dolgozni kell rajta!
Véleményem szerint még bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2016.év elején – az elmúlt félév áremelkedésének üteme nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét “reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára fél év alatt 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány követezett be, bár látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!
A helyzet annyiban egyedi, hogy korábban ilyen mértékű befektetői jelenlét nem volt tapasztalható a lakáspiacon. Az általam várt árstabilizálódás nem fog bekövetkezni, ha a kereslet tartósan magas lesz és a befektetői vásárlások nagyobb lendületet tudnak adni a piacnak. Mindenképpen érdemes itt befektetni, az árak komolyabb csökkenése nem várható, erre egyetlen tényező sem utal.
Biztonság és tervezhető hozam
Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:
– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.
Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg. Személyre szabott befektetési portfólió készítése, egyedi befektetési megoldások.
Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.
dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
Szia,
Szerintem a piac egyelőre nem értékeli a smart otthon megoldásokat – kicsit még várni kell, amíg beépül a köztudatba.
Megnéztem és olyan 740 eFt/m2-es árakat láttam, ami ár-érték arányban nem rossz, ha magadnak akarsz luxus lakást venni.
De szerintem befektetésnek, kiadási céllal az egyszerűbb, olcsóbb lakások jobban megfelelnek és aggódni is kevésbé kell az állagromlás miatt.
Sziasztok! Kicsit sajnálom hogy ide még nem írt senki, mert pont ez érdekelne! A domusoptimus újjonnan épült okoslakásokat árul és azon gondolkodok h fektessek-e bele. Az elmúlt évek során eléggé megugrottak a lakásárak, de engem az érdekelne hogy az okoslakások ára hogy fog alakulni? Jó befektetésnek tűnik, de konkrétan az okoslakásokról alig találni vmit.