Pénteken voltam az MNB Lakáspiac elemzésének a tájékoztatóján. Hozzám hasonlóan a budapesti lakásárak további emelkedését várják. Tehát van még lehetőség a budapesti lakás befektetésekben.
Befektetésre alkalmas lakás
Kétségtelenül nehezebb megfelelő befektetési célú lakást találni, azonban nem lehetetlen, csak több munka és tudás kell hozzá. Azokat a lakásokat kell felfedezni, amelyekben van fantázia, lehetőség és az ára is megfelelő. Hiszen nem saját lakhatásra, hanem befektetési céllal vásárolunk….
Csak egy pár példa arra, hogy mire is gondolok: egyedi adottságú lakások, amelyek bővíthetőek, átalakíthatóak (akár két lakássá is), átalakítással a beosztásuk javítható, jó elhelyezkedés miatt ár/érték arányban jó vételnek számítanak, stb.
Én nem ingatlan közvetítéssel foglalkozom, nálam egészen más szolgáltatást kap, de erről személyesen.
Lakás bérbeadás kockázatai
Gyakran tapasztalom, hogy a befektetők félnek a bérbeadással kapcsolatos kockázatoktól. Ki lehet-e rakni a rossz bérlőt, nem teszi-e tönkre a lakást, nem okoz váratlan kiadásokat. Sajnos nehéz olyan befektetést találni, ahol semmilyen kockázattal sem kell számolnunk és mégis magas hozam érhető el. A lakás bérbeadás kockázatai azonban kezelhetőek. Ennek részleteire most nem térnék ki, ez az elemzés most nem erről szól.
Azonban meg kell, hogy jegyezzem, az elmúlt 20 évben a pénzpiacokon sokkal nagyobb és gyakran kezelhetetlen kockázatokkal szembesültem – ezért is tértem át a lakás befektetésre a pénzpiaci befektetés ajánlásáról.
Meddig tarthat a lakások áremelkedése?
A másik gyakori kérdés, amire választ várnak tőlem, az az, hogy meddig emelkedhetnek a lakásárak? A rövid válaszom az, hogy én sem tudom. A jövőbe látó gömb nincs a birtokomban. Másnak sem…
Annyit tehetünk, hogy elemezzük a piaci folyamatokat, a gazdasági hátteret, a kereslet-kínálat alakulására ható tényezőket, a környező országok és a világ ingatlanpiacainak alakulását és sok más szempontot figyelembe véve tervezzük meg a lakás befektetésünket. Én mindenkinek egyedi tervet, üzleti számítást készítek öt évre előre. Miért öt évre? Mert ezt követően lehet adómentesen eladni a lakást és ez még viszonylag belátható időtáv.
Én folyamatosan figyelem a lakáspiacot, látom a magyar gazdaság működéséből származó előnyöket/kockázatokat, a külföldi befektetők jelenlétét, az airbnb őrület hatását és várható következményeit. Aztán figyelni kell a banki bedőlt hitelek mögött álló lakások értékesítéséből adódó kínálat bővülésre, a lakosság egyre jobb vagyoni és jövedelmi helyzetére, stb….
Tehát nagyon sok elemzés és folyamatos vizsgálat eredményeként – röviden megfogalmazva – jelenleg úgy látom, hogy a budapesti lakáspiacban még legalább három évnyi áremelkedés van. Ez természetesen a mai véleményem, később új információk birtokában ez módosulhat, de ilyen az élet: nincsenek kőbe vésett dolgok. Az áremelkedés nem egyszerre fog megállni és nem követi azonnal áresés, hanem évekig fognak stagnálni az árak. Tehát befektetési szempontból még legalább egy öt éves befektetési ciklust látok a lakáspiacban!
Meddig emelkedhetnek a lakások bérleti díjai?
Én azt látom, hogy az elmúlt három évben bekövetkezett bérleti díj emelkedés nagyon drasztikus volt, jelzi, hogy a bérlakások iránti kereslet milyen nagy. Azonban emlékszem azokra az időkre, amikor kb. tíz éven keresztül nem emelkedtek semmit a bérleti árak! Tehát a mostani emelkedésben szerepe van ennek az elmaradt áremelkedés “utólagos korrekciójának” és a fiatalok megváltozott életstílusának egyaránt.
Figyelembe kell vennünk, hogy a lakáshitel feltételek jelenleg még nagyon kedvezőek, így érezhető növekedés lesz a hitelből történő vásárlásoknál, ami csökkenti az albérletet keresők számát.
Összességében azt látom, hogy komolyabb bérleti díj emelkedés már nem várható, azonban a mostani albérleti árak mellett is jelentős hozam érhető el a lakás befektetéseknél.
Milyen hozammal számolhatok lakás befektetésnél?
A 2013-14-ben vásárolt lakások rendkívüli hozamot biztosítottak: aki ekkor hallgatott rám, az havi 100-160 ezer forint albérleti díj bevétel mellett mostanára már megduplázta a lakása értékét!
Természetesen ilyen lehetőségek ma már nincsenek, de a mostanában elvégzett számítások alapján is állíthatom, hogy 7% körüli hozam várható csak az albérleti díj alapján számolva, és ehhez még pár évig a lakás áremelkedéséből is hozzá jöhet némi hozam (amivel már csak nagyon kis mértékben szabad számolni).
Még egy szempontra szeretném felhívni a figyelmüket. A 2008-as válság idején is adtam ki lakást. A lakások ára 10-20%-kal csökkent, azonban a bérleti díjak nem estek és folyamatosan volt bérlőm! Tehát válságos helyzetekben is egész jól teljesít a lakáspiac, hiszen a pénzpiacokon ennél nagyobb veszteségek voltak a jellemzőek és folyamatos hozam bevételek évekig nem voltak!
Amennyiben érdeklik a lakás befektetésekben rejlő lehetőségek, és segítségre van szüksége, akkor keressen meg.
dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu
0620/462-8850.
