Csaknem fél évszázadon át folyamatosan zsugorodott az Amerika erős gerincét alkotó középosztály. Az elnökválasztási kampányban a jelöltek a középosztály aggodalmait igyekeznek megfogalmazni, miközben a magas jövedelműek éppen pénzügyi erejüknél fogva hatásosan tudják befolyásolni a politikusok ígéreteit és tetteit.

A lenti cikket 2014. novemberében írtam. Az eltelt idő alatt olyan sok változás történt a budapesti lakáspiacon, hogy megújítottam a cikket és frissítettem az adatokat. Annak érdekében, hogy a változás jól nyomon következő legyen, meghagytam a korábbi év adatait is.

A pénzpiaci termékek mellett egyre inkább érdemes odafigyelni a közvetlen lakás befektetési lehetőségekre. Jövőre negatív reálkamat várható, a biztonságos termékek hozama 1-2%-ra csökkent és nagyon nehéz lesz jó befektetést találni. Vegyünk egy lakást és adjuk ki!

2014.évi megállapítások:

Bár az ingatlanforgalmazók időnként írnak “elemzéseket” a média számára arról, hogy a lakáspiac milyen hihetetlenül beindult, nő a kereslet és emelkednek az árak, a valóság ennél prózaibb: időnként minimális mértékű elmozdulások vannak, de a budapesti lakáspiac nincs túl a válságon.

Az egész devizahiteles mizéria lassan lecseng, megtörténik a forintosítás és az adósok egy része változatlanul nem fogja tudni fizetni a részleteket, tehát erősen kínálati piac lesz továbbra is.

És nézzenek körül az albérleti piacon: olyan kereslet van, amilyen még sosem volt, minden lakás órák alatt kiadható!
Tehát befektetési céllal remek lehetőségeket lehet találni Budapesten, amit két konkrét példával is igazolnék:
– Vételár: 8,4 MFt XIII.kerületi, 60m2-es lakás, III.emelet, két 30m2-es lakássá lett alakítva, így 110.000 Ft havi díj mellett kiadható. (Ez a lakás 2015.év végi árakat tekintve kb. 15 MFt-ért adható el!)

– Vételár: 8,3 MFt XIII.kerületi, 40m2-es II.emeleti két szobás lakás, 65.000 Ft-ért kiadható.

A fenti két lakást készpénzes vevő vette meg, befektetési céllal. Az alábbi költségek merülnek fel az adásvétel kapcsán (csak az egyik lakás számait írom le):

Lakás vételár: 8.400.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 42.000 Ft
– illeték: 336.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 9.078.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 110.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.210.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 168.000 Ft (csak az adó kiszámítása miatt írom ide, valós költségként elegendő az állagmegóvással számolni.)
– állagmegóvás, felújítás költségei: 100.000 Ft
– adó 151.000 Ft

Tiszta nyereség: 959.000 Ft/év Ez a befektetés 10,6%-a adófizetés után!

Egy pénzpiaci befektetésnél 16% kamatadó és 6% eho levonásával kellene számolnunk, a fenti nettó kamatnak megfelelő bruttó pénzpiaci kamat 13% lenne!

2015.évi megállapítások:

Több olvasó is jelezte, hogy a fenti adatok már nem aktuálisak, számoljam át a számpéldát. Az eredeti célom az volt, hogy segítsek egy mintával, könnyűvé tegyem a számolást és meggyőződésem volt, hogy úgyis mindenki készít saját számítást az egyedi adataival – ezért nem tulajdonítottam jelentőséget a számok frissítésének. De legyen, átalakítom a példát a 2015.évi adatoknak megfelelően (átlagos árak):

Lakás vételár: 15.000.000 Ft
– ügyvéd (0,5%): 75.000 Ft
– illeték: 600.000 Ft
– Festés, felújítás: 300.000 Ft

Összesen: 15.975.000 Ft

A havi bérleti díj (2 db 30 m2-es egy szobás, összkomfortos lakás): 130.000 Ft. Évente csak 11 hónappal számoljunk, lehetnek olyan időszakok, amikor nem tudjuk a lakást kiadni.

Tehát van évente 1.560.000 Ft bevétel, amellyel szemben állnak a kiadások:

– amortizáció (2%): 300.000 Ft
– állagmegóvás, felújítás költségei: 300.000 Ft
– adó 153.600 Ft

Tiszta nyereség: 1.106.400 Ft/év Ez a befektetés 7%-a adófizetés után!

(Látni kell, hogy a költségeket meg kellett növelnem (az életben is), hogy a jövedelem 1 millió forint alatt maradjon és ne kelljen eho-t fizetni!)

Mi változott 2014-2015. között?

Egyértelművé vált a lakáspiaci tranzakciók számának növekedése, kb 15-17%-os növekedés tapasztalható az országos számokban, Budapesten lényegesen nagyobb,  a 2008-as szint közeli a tranzakciószám. Az ország kétfelé vált, Budapesten és a kiemelt megyeszékhelyeken (Győr, Kecskemét) egyértelmű a növekedés – az árakban is -, azonban az ország nagyobb felén, vidéki kistelepüléseken ezekből a kedvező folyamatokból semmi sem érződik!

Az árak országos szinten még a válság kirobbanása előtti érték alatt vannak kb. 20%-kal. A Budapesti Panel (lakás) Index (Duna House) a 2008-as szintet meghaladó értéket mutat (60%-os emelkedés a 2013-as mélyponthoz képest, ami évi 20%-os áremelkedés átlagosan tekintve. Ugyanez a tégla lakások indexénél 80%-os emelkedést, éves szinten 27%-os áremelkedést jelent. Az áremelkedés nem volt egyenletes, egyértelműen tavaly év végén kezdődött és véleményem szerint 2016. első felében mindenképpen lassulni fog.

Az albérleti árak a Duna House adatai alapján 20%-kal emelkedtek egy év alatt – én a fenti példában csak 18% emelkedéssel számoltam.

Másfélszer annyi lakáshitel-szerződést írtak alá 2015. nyarán a hitelintézetek az ügyfelekkel, mint tavaly, a három nyári hónapban a szerződések összege meghaladta a 105 milliárd forintot, a folyósításoké pedig 91 milliárd forint fölé emelkedett. (vg.hu) A befektetők aránya a forgalom 20-30% lehet (statisztikailag 20%), de augusztusban 45% nyilatkozott így a Duna House adatbázisa szerint.

Van vételi lehetőség – de dolgozni kell rajta!

Véleményem szerint még bőven van lehetőség a budapesti lakáspiacon a vevők számára. Egy kisebb megtorpanást várok 2016.év elején – az elmúlt félév áremelkedésének üteme nem tartható. Az eladók kijózanodnak és akinek sürgős, az ismét “reális”, alacsonyabb áron is hajlandó lesz eladni a lakását. A jobb helyeken lévő panelek ára fél év alatt 40-50%-kal ment fel, senki se gondolja, hogy itt nem jön korrekció és az áremelkedés ilyen ütemben folytatódhat. Itt évtizedes áreltérések kiegyenlítődése történt meg a megnövekedett befektetői keresletnek köszönhetően. Pillanatnyi lakáshiány követezett be, bár látszólag sok az eladó lakás, de a keresett ingatlanok (amire én is azt gondolom, hogy érdemes megvenni) száma jelenleg nagyon limitált Budapesten!

A helyzet annyiban egyedi, hogy korábban ilyen mértékű befektetői jelenlét nem volt tapasztalható a lakáspiacon. Az általam várt árstabilizálódás nem fog bekövetkezni, ha a kereslet tartósan magas lesz és a befektetői vásárlások nagyobb lendületet tudnak adni a piacnak. Mindenképpen érdemes itt befektetni, az árak komolyabb csökkenése nem várható, erre egyetlen tényező sem utal.

Biztonság és tervezhető hozam

Sokan félnek a bérbeadástól, mert hogy a lakó lelakja a lakást, nehéz kitenni, stb.
Kétségtelenül kell dolgozni az albérletezésnél, nem olyan “tiszta” befektetés, mint egy pénzpiaci termék. Azonban gondoljunk bele az előnyeibe:

– bejegyzett tulajdoni jogunk van, ez nagy biztonságot ad
– két havi kauciót kérünk, ez fedezi a felmerülő költségeket.
– nem számoltunk egy értéknövekedéssel, ami azért kb 3-5 éves futamidő esetén már kalkulálható lenne. Az én elképzeléseim szerint legalább évi átlag 10-20%-os áremelkedéssel lehet számolni az elkövetkező 2 évben, az elmúlt három évben is e körüli átlagos éves áremelkedés mindenképpen bekövetkezett.

Amennyiben segítségre van szüksége, akkor keressen meg. Személyre szabott befektetési portfólió készítése, egyedi befektetési megoldások.

Az ingatlan kiválasztásában, az adásvétel és a kiadás ügyintézésében is segítségére leszek.

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu

Több, mint tíz éve jelennek meg a szakkönyveim az interneten e-könyv formájában. Most végre eljött az ideje a nyomtatott könyv megjelenésének is. dr.Sárfalvi Krisztinával közösen elkészítettünk egy nagyon hasznos könyvet “Családi pénzügyek” címmel.

A könyvet jelenleg 20%-os kedvezménnyel tudja megvásárolni! Akciós ár a Nők Lapja Café olvasóinak! A könyv eredeti ára: 3.750 Ft

 Mostani akciós ár: 3.000 Ft!!!

Családi pénzügyek

A könyv 84 oldalas, a legnagyobb előnye az, hogy a gyerekek pénzügyi neveléséhez is sok hasznos tanácsot ad, továbbá segítséget a tudatos pénzügyi gondolkozás elkezdéséhez.

A könyv az alábbi fejezeteket tartalmazza.

BEVEZETÉS

Számtalan sztereotípiával találkozunk a pénzzel kapcsolatban. A pénz rossz, bűnös, tisztességtelen dolog, a gazdagok mohók, kapzsik, gazemberek, magányosak és gonoszak. Ugyanakkor a szegények is megkapják a magukét, hiszen lusták, buták, ingyenélők, csak maguknak köszönhetik, hogy nem jutnak egyről a kettőre. Mit gondolnak a szegények? Az állam, a válság, a bank, a felügyelet, a – és itt egy bizonyos ember, cég, vagy népcsoport neve következik – tehet róla. És mit gondolnak a gazdagok? Nos, sokan úgy gondolják, hogy egyre fontosabb lenne, hogy az emberek törődjenek többet saját pénzügyi intelligenciájukkal, növeljék pénzügyi ismereteiket.

I. KÖLTSÉGVETÉS, PÉNZÜGYI TERV
II. A BANKBETÉT, FOLYÓSZÁMLA
III. LAKOSSÁGI HITELEK
IV. ADÓSNYILVÁNTARTÁS
V. MEGTAKARÍTÁS, BEFEKTETÉS
VI. A PÉNZÜGYI KÖRNYEZET
VII. A NYUGDÍJRENDSZER
VIII. ÉLET A BIZTONSÁGI TARTALÉKON TÚL
IX. VÁLLALKOZÁSOK
X. JÓTÉKONYSÁG
XI. GYERMEKPÉNZÜGYEK

ZÁRSZÓ

Sorsunk az lesz, amit majd megérdemlünk. ~ Albert Einstein Hisszük, hogy pénzügyi döntéseinkkel minden forint esetén a sorsunkat, gyermekeink sorsát és Magyarország jövőjét írjuk. Felelősek vagyunk a pénzügyi döntéseinkért. Ez a pénz igazi arca. A könyvet itt tudja megrendelni>>>

Több, mint 20 éve foglalkozom pénzügyekkel, de még soha sem éreztem annyira elkeserítőnek az emberek pénzügyi tudatlanságát, mint manapság. Pedig egyre nagyobb szükségünk van ezekre az ismeretekre. A világ megváltozott, nekünk is változnunk kell.

 Nem téved sokat, aki úgy érzi, hogy mindenki az ő pénzét akarja elvenni! Gátlástalanná vált az állam, a NAV, a bankok, biztosítók – az intézményekbe vetett hit oda. Egyedül kell megküzdenünk minden nap az életben maradásért.

Aki most úgy érzi, hogy túlzok, az egy álomvilágban él, ideje felébrednie!

Vegyük észre, hogy a világ megváltozott és ehhez alkalmazkodnunk kell: nem bízhatjuk a pénzügyeink intézését senkire, nekünk kell ezt jól csinálnunk!

A BankWeb.hu 12 éve segíti az olvasóit a pénzügyi termékek megismerésében. A Befektetési Iskola képzési sorozata mára alapvető tudás forrásává vált: pénzügyi ismeretek nélkül elveszünk! Erre sok példát láthatunk a környezetünkben….

Az alapszintű képzés neve “Általános Iskola”. Ez egy három szintű képzés első előadása, amelyet rendkívül hasznos és életszerű otthoni oktatási anyag egészít ki. Nevével ellentétben az Általános Iskola egy olyan képzés, amelynek során a teljes pénzpiaci termékskála megfelelő kezelésére alkalmassá válsz: tudni fogod, hogy egy számlanyitásnál, banki átutalásnál, megtakarítási termék kiválasztásánál hogyan kell gondolkoznod, mire kell figyelned és hol keresi meg a bank a saját pénzét.

Az Általános Iskola előadás legfontosabb témái:  a modern pénz természete, infláció és a hosszú távú tervezés alapjai. Családi költségvetés készítése, bankszámlanyitás rejtelmei, , banki költségek és kamatok számítása, állampapír és banki betét megismerése. Megtakarítási lehetőségek, felhalmozási termékek. Amilyen a családi költségvetésed, olyan lesz az életed.

Minden anyagot az előadás végén megkapsz, otthon saját tempódban átvehetsz, minden számítást és példát többször átnézhetsz. A végén meg fogod érteni, hogy mi zajlik a függöny mögött!

Ki, hol rontja el a pénzügyeit

A legtöbben ott, hogy aprópénzért güriznek egész nap, a modern kor rabszolgáivá válnak – na de ez már a Gimnáziumi tananyag. Nagyon sokan tehernek érzik a pénzügyeik intézését, gyorsan szeretik letudni, szívesen hallgatnak másokra, csak legyünk már túl rajta. Szerinted miért ilyen a hozzáállásuk?
Elárulom: azért mert kényelmetlenül érzik magukat egy olyan helyzetben, ahol a felét sem értik annak, ami elhangzik és nincs elég információjuk a valódi döntés meghozatalához.

Ahelyett, hogy tanulnának és ragaszkodnának ahhoz, hogy a pénzügyi döntéseiket maguk hozzák meg, inkább hallgatnak valaki másra (tanácsadóra, ügyintézőre, brókerre). Aztán ennek meg is lesz az eredménye: olyan döntést hoznak, ami más érdekében született, nem az ő érdekeik szerinti választás!

Egész nap erőn felül dolgoznak, hogy meglegyen a megélhetéshez szükséges pénzük, de aztán egy fontos döntést (ami akár az egész életüket, több millió forintot is érint) meghoznak érzelmi alapon, másra hallgatva, 5 perc alatt.

A pénzügyek megtanulhatóak, nem kell hozzá különleges képesség, iskolai végzettség, csak a szándék: gyere el és vágj bele!

Most akciós előadások!

A mostani akció kapcsán 3 előadás anyagát és a saját pénzügyi ismereteidnek megfelelő továbbképzést kapsz 8.000 Ft-ért. Ez egy hónap alatt kb. napi egy kávé ára. Az előadás egy délutánt vesz igénybe és olyan anyagokat kapsz, amelynek a segítségével otthon tudod a saját tempód szerint elsajátítani a pénzügyek profi intézését.

A május 15-i és a június 4-i Általános Iskola előadás most akciós feltételekkel érhető el. A Befektetői Iskola előadásairól, az akcióról további részleteket itt találsz.

dr.Tatár Attila
info@bankweb.hu

Rossz látni, hogy az emberek még a saját kárukon sem képesek tanulni, ugyan azokat a hibákat követik el a pénzügyeik intézésénél. Pedig az okos ember más kárán tanul….

A brókerbotrányok, pénzügyi csalások, a valóban előnytelen és első látásra sem vonzó banki termékek hatására egyre többen jutnak leegyszerűsített és téves következtetésekre. Ahelyett, hogy megtanulnák végre a pénzügyeik profi intézését, ismét a látszólag könnyebb utat választják: inkább elköltik a pénzüket, ahelyett, hogy megtakarítanának, otthon tartják a pénzt, nem fektetik be sehol, teljes bizalmatlanságba menekülnek, senkiben és semmiben sem bíznak.

Azt gondoltam, hogy ha a tömegek így is döntenek, akkor is kell lennie egy szűk rétegnek, aki hajlandó gondolkozni, egy kicsit kilépni a ránk erőltetett sémákból és  elkezd tudatosan foglalkozni a pénzügyeivel. Elindítottam a Befektetői Iskola új képzési sorozatát, amelyre nagyon kevesen jelentkeznek. Nem értem, hogy miért sajnálják erre az emberek az időt és a pénzt.

Akciós pénzügyi előadások

Az egyébként sem magas képzési árainkból most egy akció kapcsán további engedményeket adunk, és olyan mennyiségű, minőségű anyagot, amelynek segítségével mindenki a saját meglévő tudásából kiindulva a saját tempójában tud az ismeretek elsajátításában haladni.

Most 3 előadás anyagát és a saját pénzügyi ismereteinek megfelelő továbbképzést kapja meg 8.000 Ft-ért. Ez kb. napi egy kávé ára. Az előadás egy délutánt vesz igénybe és olyan kiegészítő anyagokat kap, amelyek közérthetőek, egyszerű lépésekben vezetnek végig a hétköznapok pénzügyi termékeinek valódi megismerésén.

Kell ennél kedvezőbb ajánlat? Ne sokat gondolkozzon, mert az akció lejár!

Pénzügyi döntések, amelyeket sorra elrontunk

Pár példával szeretném illusztrálni azt, hogy mennyire rossz döntéseket hozunk, mennyire nem ismerjük a pénzügyi folyamatok valódi hátterét.

Devizahitelesek döntései

Amikor senki sem segített a devizahiteleseknek, még 2012-ben tartottunk egy ingyenes konferenciát a devizahiteles megoldási lehetőségekről. A regisztráltak fele nem jött el, a résztvevők többsége is inkább olyan szenzáció hajhász érzelmi kirohanásokat szeretett volna hallani, amit tőlünk nem kapott meg, de a média és az internet azokkal volt tele. A józan, esetenként államilag támogatott és valódi megoldást nyújtó lehetőségek nem hangzottak jól, amikor a többség a devizahitelek teljes semmisségének kimondását és valami csodát várt.

Aztán a kormánytól meg is kapták, amit akartak.  Ismét a bankokkal fizettették meg a döntések következményét, nem európai módszerekkel (aminek még lesznek jogi következményei) a kormány elszámoltatta a bankokat és törvényileg kötelezővé tette – egy magas, egyáltalán nem kedvező árfolyamon- a forintosítást.  A média és a kormány hangzatos kijelentéseit hallva mindenki boldog volt az elszámolólevél megérkezéséig, ekkor tudatosodott a legtöbb emberben, hogy a probléma ismét nem lett megoldva, aprópénzzel szúrták ki a szemüket és a hitelt változatlanul vissza kell fizetni!

És ami még ennél is rosszabb, most fogják az emberek tömegesen elkövetni ugyan azt a hibát, amit a devizahitel felvételekor: nem gondolkoznak, hanem elfogadják azt, amit kapnak! Olyan forint hitelt fogadnak el, amely ismét időzített bomba, hiszen a 3-6 havi BUBOR-hoz kötött kamatok 2-3 év múlva a mostani 5-6%-os mértékről ismét 10% fölé fognak emelkedni. Miből fogják megfizetni akkor a havi részletek ismételt emelkedését?

A legtöbben megint csak a TV reklámot látják, meg a 100.000 Ft-ot, amit a bank fizet ki nekik! (El sem gondolkoznak azon, hogy miért éri ez meg a banknak….)

 Az alacsony betéti kamatokról

A magas betéti kamatokhoz szokott megtakarítók lassan két éve azt tapasztalják, hogy az egyre csökkenő betéti kamatok, állampapír hozamok mellett szinte nem éri meg lekötni a pénzüket. Évi bruttó 2-4% betéti kamatért legalább 3 évre le kell kötni a befektetésüket. A banki költségek pedig az egekben: például egy féléves betét kamatát elviszik az adók és a költségek, nem érdemes bankban tartani a pénzt. (Kiszámoltuk, hogy egy éves betéti kamat 60%-át viszik el az adók és költségek!)

A legtöbb ember csak a kamatot figyeli, senki sem mondja el nekik, hogy az alacsony infláció mellett a reálhozamuk nem csökkent olyan drasztikus mértékben, mint ahogyan azt érzik. Nem látják az alábbi összefüggéseket:

– Miért érdeke a banknak, hogy a betét helyett befektetési jegyet válasszon?
– Miért jó az államnak, ha állampapírokba áramlik a pénz?
– Várhatóan hogyan fog alakulni a kamatszint és az infláció a következő években? Mi hat ezekre a folyamatokra?
– A legtöbben nem tudnak jól megtakarítási terméket választani, nem mérik fel jól a kockázatokat és nem tanulják meg azok kezelését.

Egy picit sem tűnik fel a legtöbbjüknek, hogy mennyire befolyásolják őket, mennyire nem önálló és megfontolt a döntésük! Elfogadnak dolgokat, ahelyett, hogy gondolkoznának és tanulnának, legalább egy előadáson résztvéve.

Hitelek, hitelkártyák, autóvásárlás

Számomra meglepő, hogy bár sehol a gazdasági növekedés, nem jönnek létre tömegesen új munkahelyek, mégis növekszik a fogyasztási, áruvásárlási és személyi hitelek felvétele. A hitel a jövőbeli jövedelmünk előrehozott elköltése ma! Elfelejtjük, hogy egy rosszul használt hitelkártya, egy meggondolatlan autóhitel milyen drága valójában és mennyire képes az életünket tönkretenni. Azon már nem is csodálkozom, hogy a legtöbben továbbra sem készítenek családi költségvetést és becsukott szemmel élnek úgy, hogy nincs pár havi megélhetésüket fedező megtakarításuk sem!

Nem folytatom tovább, mert panaszkodásnak tűnhet. Pedig az én életemben minden rendben van, és ezt szívesen el is mondom, ha eljön egy előadásra. A Befektetői Iskola “Egyetem” előadása arról szól, hogy hogyan tettem szert passzív jövedelemre, magas összegű befektetésekre és biztonságos életre.

Nincs sors, végzet, kedvezőtlen környezet – mindenki maga irányítja az életét, csak magára haragudhat, ha a dolgok rosszul alakulnak.

További részletek a Befektetői Iskola előadásairól.

dr.Tatár Attila

Talán korai a brókerbotrány után befektetési terméket ajánlani – még túl sok az érzelem és kevés a racionális megfontolás. De azért belevágok. A pénzpiacok iránti bizalomvesztés már a válság kapcsán elkezdődött és mára a helyzet tarthatatlanná vált.

Ha még emlékeznek rá, a válság egyik közvetlen kiváltó oka az volt, hogy a mohó pénzügyi intézmények olyan termékeket adtak el a piacon, amelyek jelzálog fedezete nem volt reálisan árazva, a vevőket becsapták, a hatalmas nyereségeket elrakták. Aztán várták az államtól a segítséget, ami a pénzügyi közvetítőrendszer védelme érdekében meg is történt. Sőt, ma már azt is elmondhatom, hogy a pénzpiacok semmivel sem védettebbek egy újabb válság kirobbanásától, mint 2008-ban voltak….

A devizahitelek és más pénzügyi termékek kapcsán felmerülő bizalomvesztést is megemlíthetném, de most maradjunk a befektetéseknél. Kétségtelenül tény, hogy az ügyfelek bizalma megrendült a pénzügyi intézmények (bank, biztosító, felügyelet, jegybank, kormány/állam) iránt. A brókerbotrányok és banki engedély bevonások már csak az utolsó löketet adták meg ennek a folyamatnak.

És a botrány sorozatnak még nincs vége, mert a politika mélyen érintetté vált, a törvényhozás kapkod, a tények felszínre törnek és már nem lehet a történteket a szőnyeg alá söpörni. Szóval lesz még folytatás, ami szintén nem a bizalmat fogja erősíteni!

Sok ügyféllel találkozom, rengeteg hozzászólást és levelet kapok és a fentieket közvetlenül is érzékelem. Soha ilyen mértékű elbizonytalanodást nem tapasztaltam: ülnek az emberek a pénzükön és nem merik sehova sem betenni. Széfet építenek a házba, eurót és aranyat vesznek.

És még csak azt sem mondhatom, hogy ezek az emberek a józan paraszti ész alapján teljesen meggondolatlanul cselekednének, bár kétségtelenül igaz, hogy a média – jó szokása szerint – csak tovább erősíti az emberekben a félelmet. Persze sokan vannak olyanok is, akik a problémát észre sem veszik, nem gondolkoznak, vagy elfogadják azt, ami van…. Azokról már nem is beszélek, akik sosem raktak félre megtakarítást – vagy mert nem volt miből vagy mert mindig minden pénzüket elköltötték.

Baj van a kínálattal is

Ha nem haragszanak a kitérőért, akkor még egy pár gondolat a pénzpiacok helyzete kapcsán. Hosszú évek óta érzem, hogy a pénzpiaci termékek nem az ügyfelek igényeiről szólnak, hanem a szolgáltatók érdekei jelennek meg bennük. Nézzünk pár példát.

Az emberek többségének egy olcsó és jól kezelhető bankszámlára lenne szüksége – ehhez képest csak a túlbonyolított, ravasz és több szinten lehúzós, áttekinthetetlen bankszámlákat találni a piacon.

A hitelek olcsóvá váltak, a kamatok lefeleződtek. Ennek ellenére a hitelfelvevők sok rossz terméket kapnak, mert nem figyelnek oda arra, hogy mire és milyen hitelt érdemes felvenni: a hitelkártya és áruhitel út az anyagi romlásba! A lakáshitel felvételétől azok is félnek, akiknek pedig ajánlott lenne egy ilyen megoldás.

A harmadik példát a befektetési termékek területéről vettem. A legtöbb embernek nincs komoly tőkéje, havi pár tízezerből szeretne rendszeresen megtakarítani. Van ilyen termék a piacon? A biztosítók boldogan adnak unit-linked befektetést, aminél magas költséggel és tervezhetetlen hozammal találkozunk. A bankok kínálatában nincs ilyen termék, ha valami hasonlót találunk, akkor az eléggé trükkös termék, kamatot alig fizet, esetleg állami támogatáson alapul (babakötvény, lakáskassza).

A befektetők állampapír és befektetési alap közül választhatnak, más termék nincs a piacon! A befektetési termékekről a Befektetői Iskola II. előadásában sok érdekes részletet, elemzést ismerhet meg, érdemes eljönni, vidékiek írásban is megrendelhetik az előadás anyagát.

Milyen befektetési terméket válasszak?

Érdemes több terméket választani, ezzel is csökkentve a kockázatot. A tömegek számára csak minimális kockázatvállalást javasolnék, válasszák a biztonságos termékeket! Német ingatlan alapú befektetésből több is elérhető nálam, de aranyat és budapesti közvetlen lakásvásárlást is tud rajtam keresztül intézni.

Mit tehetünk bizalomvesztés idején?

A legfontosabb, hogy ne essünk pánikba, ne az érzelmeink irányítsanak bennünket. Gondoljuk végig, hogy mit tehetünk, ne döntsünk elhamarkodottan. Az otthon tartott nagyobb összeg sem megoldás, mert a “betörők paradicsoma” jön el. Évek óta mondom, hogy a befektetéseinket meg kell osztani, egy helyre ne tegyünk sok pénzt. Készítsünk befektetési portfóliót, osszuk meg a pénzünket több termék között.

És a legfontosabb: végre szánjuk rá magunkat és tanuljuk meg a pénzünket kezelni. A tanulás a legjobb befektetés. Hihetetlen, hogy milyen hatalmas különbségeket látok a hozzám fordulók pénzügyi ismeretei, tapasztalatai és elképzelései között!

Elindítottam a Befektetői Iskola új képzéseit és egyelőre alig van érdeklődő. Számomra ez érhetetlen. Ha most nem érzik úgy az emberek, hogy tanulniuk kell, akkor mikor? Ha erre sajnálják a pénzt, akkor ismét a rossz befektetéseknél fogják ennek többszörösét elveszíteni.

Érdemes időt szánni a dologra és tanulni. Ehhez én igyekszem a lehető legtöbb segítséget megadni.

– Befektetői Iskola
– Szakkönyvek
– Hírlevelek

Kérje a segítségemet

Természetesen a bizalomvesztés engem is elért. Érezhetően más az új ügyfélkör hozzáállása. A meglévő ügyfeleknél könnyű a dolgom, mert ők már ismernek. Az új ügyfeleknek egyszer el kell jönniük egy beszélgetésre és akkor ismerhetik meg igazán, hogy hogyan gondolkozom és milyen megoldásokat, termékeket látok alkalmazhatónak ilyen pénzügyileg válságos időszakban.

dr.Tatár Attila

E-mail cím: info@bankweb.hu
Telefonszám: 20/462-88-50

Mikor indul a FED kamatemelés? Az MNB a történet másik “végén” tart, ismét kamatvágásba kezdett. Ezeknek a hatásoknak inkább gyengíteniük kellene a forintot, míg az EKB kötvényvásárlási programja inkább erősítő hatású. Hova várható a forint árfolyama rövid és hosszabb távon?

Az MNB új kamatcsökkentési ciklusának bejelentése inkább a forint gyengülésével kellett volna hogy járjon, hiszen a külföldi államkötvény befektetőknek a hozamcsökkenés nem jó hír. És ennek ellenére 300 HUF alatt van az euró árfolyama. Mi okozza ezt a nem várt hatást?

Ha megnézzük a fenti ábrát, akkor azt látjuk, hogy tavaly április óta az EUR/ HUF árfolyam a 302- 316 Ft közötti sávban tartózkodik. Ez egy viszonylag szűk sáv, mégis eléggé ritka, hogy kitör belőle az árfolyam. A legnagyobb forint gyengülés januárban volt, az emlékezetes svájci jegybanki bejelentés hatására. (Ekkor 322 Ft fölé is került rövid időre az árfolyam.) Szerintem a mostani erősödést sem sokan várták….

Milyen hatások mozgatják az EUR/HUF árfolyamot?

Sokszor halljuk, hogy egy nyitott gazdaságú, kis ország vagyunk, ezért nem tudjuk kivonni magunkat az éppen aktuális nemzetközi pénzpiaci trendek hatása alól. A legfontosabb események nemzetközi szinten pedig a FED hivatalos bejelentései szoktak lenni. A legutóbbi ilyen hír hatására ismét élénkülni kezdett a feltörekvő piacok kötvényei és ezzel együtt a devizái iránt a kereslet. Olyan alacsonyak a nemzetközi hozamok, hogy a vagyonkezelőknek egyre nehezebb elfogadható hozamú, bár némi kockázatot jelentő papírokat találni. Hazánk ilyen megközelítésben egy csomagba kerül a régió más országaival, egyedi vonzerőt, mércét már régóta nem jelentünk a nagy alapkezelőknek.

Kétségtelenül a FED bejelentések hatása a legerősebb piacokat mozgató tényező, de az EKB márciusban elindított kötvényvásárlási programja is fontos hatást gyakorol a forint árfolyamára: a térségünk iránti érdeklődést és a forintot erősíti. Ez a két hatás olyan erős, hogy képes az MNB kamatcsökkentést és a hazai gazdasági folyamatok iránti bizalmatlanságot feledtetni és időlegesen a forint erősödését kiváltani.

Bár az MNB-nek nincs és nem is lehet árfolyam célja, azért mindenképpen figyelik a forint alakulását, hiszen ez meghatározó az exportáló vállalatok nyeresége szempontjából. De szerintem a kamatdöntéskor figyelembe veszik a kibontakozó EU növekedést, és főleg a német kedvező gazdasági folyamatokat.

Tehát a körülmények által biztosított lehetőséget az MNB érzékelte és lépett. Hogy a folyamatok meddig lesznek számunkra kedvezőek és mi várható a forint árfolyamával kapcsolatosan – azt egyelőre nem látja tisztán senki. Amikor szükség lesz rá, a jegybank meg fogja emelni a kamatszintet – ez a monetáris eszköz a jövőben gyakrabban kerül elő, mint amihez hozzá vagyunk szokva….

Hosszú távon a forint gyengülése várható

Az EUR/HUF nem tartozik a nagy forgalmú devizapárok közé, így aztán az árfolyam viszonylag könnyen és nagyobb mértékben is képes kilengni. Másrészt az árfolyam rendkívül érzékeny a hazai kedvezőtlen hírekre, és kevésbé érzékeny a pozitív változásokra. De a legfontosabb annak megértése és elfogadása, hogy a forint árfolyamának alakulását nem a hazai események, hanem a nemzetközi pénzpiaci folyamatok határozzák meg elsősorban, erős szálak kötnek bennünket a régiós devizákhoz (főleg a zlotyhoz) és kétségtelen, hogy az euróhoz vagyunk láncolva.

Nem könnyű bármit is mondani a forint árfolyamáról rövid távon, de néhány trend azért megállapítható, amelyek hatására figyelnünk kell:

– A tavaly megkezdődött forint gyengülés egy régóta elmaradt hatás árfolyamba történő késői “beárazódásával” is indokolható: a forint és az euró régió országai közötti több évtizedes inflációs különbségnek egyszer meg kellett jelennie a forint árfolyamában! Tehát ne várjunk tartósan gyengülő forintot!
– Az EKB kötvényvásárlási programja nem rólunk szól, így ennek hatása nem lesz tartós és erős.
– A FED kamatemelés megindulása tartós átrendeződést hoz majd a pénzpiacokon, hiszen a tőzsdékről megindul a tőke a biztonságos, fejlett piaci kötvények felé. Ez a folyamat gyengíteni fogja a forintot és a hazai kötvénypiacot.
– A hazai gazdasági folyamatok még nem elég erősek, nem egyértelmű, hogy a növekedésben mekkora erő van és volna még mit tenni a külföldi befektetők bizalmának erősítése terén is.

Tehát a befektetők számára a pillanatnyilag erős forint rendkívül jó beszállási pont euró alapú, külföldi termékek vásárlására!

Jöjjön el a Befektetési Iskola előadásaira!

dr.Tatár Attila

Nem könnyű jó befektetési terméket találni. A korábbi években is a tudatos befektetőknek egyre több odafigyeléssel kellett a portfóliójukat kezelni, megújítani, de idén ez különösen nehéz lesz.

Befektetői Iskola előadások

A befektetési piacok elemzéséhez, a legfontosabb gazdasági (és nem is csak gazdasági) trendek feltárásához komoly segítséget nyújt az a Befektetői Előadás sorozat, amely már tavaly is nagy sikerrel zajlott. Idén ismét több kiemelt témával is foglalkozom (környezetvédelem, fosszilis energiák, túlnépesedés, hazai társadalmi problémák), valamint külön előadás keretében az elérhető összes befektetési terméket is elemzem.

Külföldi befektetés

Akik nem léptek időben, most bánhatják, hogy miért nem váltották át a pénzüket (annak egy részét) euróba és dollárba, hiszen most csak az árfolyamváltozásnak köszönhetően is komoly nyereséget érhetnének el. Az ügyfeleimnek ezt már évek óta mondom….

Az én befektetési ajánlatomban nem is csak az euróra történő átváltás szerepel, hanem biztonságos euró alapú, német ingatlan befektetések is. A két előny együttesen már valóban vonzó befektetési portfóliót képes biztosítani.

Részvények és devizaárfolyamok

Sajnos nehéz elfogadni, de ettől még tény: senki sem látja előre a rövid távú tőzsdei ármozgásokat, csak azok a nagy szereplők, akik a piacokat mozgatják.

A tőzsdék (főleg az amerikai, német) mostani áremelkedése már 2011-től tart, de vigyázzunk, mert a fák nem nőnek az égig. Egyre bizonytalanabbak lesznek a befektetők a folyamatos emelkedést látva, a világpolitikai események, az olaj árváltozása, a technológiai cégek egy részének túlárazottsága pedig egyre nehezebbé teszi a tőzsdei emelkedés folytatódását.

A devizapiacokon olyan változás zajlik, ami szintén ritka: a dollár 2014.áprilisától komolyabb korrekció nélkül erősödik. Ez pedig a legtöbb devizapárra valamilyen mértékben kihat. Sokan nem hitték el, hogy ez a dollár erősödés ilyen gyors és töretlen folyamat lesz. És még minden gond nélkül folytatódhat kisebb korrekciókkal akár az euró-dollár paritásig is!

Több alkalommal írtam már a devizaháborúról, a japán jen gyengülése mögött álló gazdasági folyamatokról, idén ezt még az euró további gyengélkedését alátámasztó eseményekkel lehetne kiegészíteni. A svájci frank esetében is komoly próbának van mostanában kitéve az 1,2-es “védelmi vonal”, a svájciak nehezen tudják megakadályozni a CHF további erősödését. (Írtam ezt két nappal a svájci jegybank bejelentése előtt – ma már nem él az árfolyamküszöb!)

Tehát 2015-ben én – a korábbi évekhez hasonlóan – csak a befektetési portfólió maximum 10%-ig javaslom tőzsdei kitettséget tartalmazó termék választását.

Befektetési alapok

Folyamatosan vizsgálom a befektetési alapok hozamainak az alakulását és csak azt tudom mondani, hogy óvatosan vásárolják ezeket a termékeket, mert

– A pénzpiaci, likviditási és kötvény alapok a korábbi években megszokott hozamot nem fogják elérni, a magas banki költségeket is figyelembe véve, így nem ajánlom vásárlásra ezeket a befektetési jegyeket.

– A vegyes és abszolút hozamú alapoknál túl nagy a vagyonkezelő szabadsága, így előre tervezhetetlen a kockázat! A tőzsdék beszakadása esetén komoly veszteség lehetséges, ami a most látható reális hozam elvárásokkal már nincs arányban.

– A részvény alapokat sosem ajánlottam vételre, mert a statisztikák szerint jó hátszél mellett is gyengén teljesít a legtöbb alap, krach esetén pedig komoly veszteségeket szenvednek el.

Sajnos nagyon kevés jó termék van jelenleg a piacon, az emberek többségének befektetési alapot ajánlanak lépten nyomon. A bankoknak nem kell a betétből szerzett  forrás, így ma az állam az egyedül “agresszív” forrásgyűjtő.

Állampapír

Külföldi állampapírok vásárlására keveseknek van lehetőségük, inkább csak befektetési alapokba csomagolva érhetőek el ezek a termékek. Tehát csak a hazai államkötvényekről tudunk beszélni, hiszen a kötvény piac botrányoktól terhes, alig vannak termékek és azt is beárnyékolják a folyamatosan felszínre kerülő bukások, szabálytalanságok.

A Prémium Államkötvény alacsony inflációs környezetben is jó termék, a kincstári hálózatban vásárolva nincsenek költségek, sem eho. Tehát egy terméknek jó választás, de azért minden befektetni való pénzünket ne tegyük magyar államkötvénybe….

Lakás befektetés

Amikor nincs megfelelő kínálat a pénzpiacokon, gyakran előveszem a lakás befektetést és ajánlom ezt ügyfeleimnek. Mindaddig, amíg a kormány nem vezet be ingatlan adót a lakásokra, addig ez kifejezetten jó befektetés.

Találjuk ki, hogy egy ilyen adó bevezetését hogyan tudjuk ellensúlyozni és akkor bátran vásárolhatunk. Évi 10%-os hozamot el lehet érni egy lakás befektetéssel – Budapesten, Győrben, esetleg megyeszékhelyen jobb vételi lehetőségeket megragadva.

Itt talál egy lakás befektetésre vonatkozó részletes elemzést konkrét példákkal és megtérülési számítással.

Arany befektetés

Sokan rossz véleménnyel vannak az aranyról, nem látnak benne fantáziát. Rövidesen készítek egy külön arany befektetési elemzést, de előzetesen csak annyit jegyeznék meg, hogy egy portfólió 10%-ig mindenképpen van értelme fizikai aranyat venni – hosszú távra.

Természetesen minden befektetési döntés egyedi, ezért személyre szóló portfóliót kell készíteni.

Keressen meg és segítek.

dr.Tatár Attila